لقد أدت الظروف الاقتصادية المستقرة للإمارات العربية المتحدة وغيرها من دول مجلس التعاون الخليجي إلى زيادة سريعة في الإنفاق الاستهلاكي خلال السنوات الأخيرة. وفي ظل التوقع بوصول مبيعات التجزئة في المنطقة إلى (284.5) مليار دولار أمريكي بحلول عام 2018 فقد انتعش قطاع تطوير مراكز التسوق في منطقة الشرق الأوسط بهدف تلبية الطلب المتزايد على السلع الاستهلاكية.
قد تكون دبي هي المقصد الأكثر زيارة في العالم للتسوق بالتجزئة وذلك بفضل تواجد دبي مول الذي اجتذب ما يقارب 80 مليون زائر في العام الماضي، إلا أنها ليست المدينة الوحيدة في دول مجلس التعاون الخليجي التي تقوم بالاستثمار في قطاع تجارة التجزئة؛ إذ تنوي إمارة أبوظبي إنشاء 8 مراكز تسوق ضخمة على مدى السنوات الثلاث المقبلة، وفي الدوحة تم منح عقد بقيمة (1.65) مليار ريال قطري في عام 2014 لإنشاء مشروع مدينة مهرجان الدوحة، أما في جدة ستشارك مجموعة الفطيم مع شركة كيانات العقارية لبناء وتشغيل مول العرب والذي تبلغ قيمته 6 مليار ريال سعودي.
لقد تم تمويل تطوير العديد من مراكز التسوق هذه عبر الجمع بين الديون والمساهمة في رأس المال، مما يتيح للمقرضين التقليل من تعرضهم لمخاطر الخسارة وضمان تحمل رعاة المشروع لجزء من المخاطر مما يكفي لتحفيزهم على إنجاحه. فيما يلي خمس اعتبارات رئيسية للأخذ في الحسبان عند تمويل مراكز التسوق في المنطقة:
1. معرفة السوق: عادةً ما يطلب المقرضون دراسة للسوق كجزء من الدراسة النافية للجهالة التي يقومون بها. إلا أنه وفي الآونة الأخيرة، تبيّن وجود نقص في سوق مراكز التسوق الفاخرة في المملكة العربية السعودية مما جعل المقرضين يرحبون عموماً بتمويل مثل هذه المشاريع دون الحاجة إلى تقديم دراسة للسوق.
2. مواصفات المستأجرين: ترتكز مشاريع تطوير مراكز التسوق الأكثر نجاحاً على قاعدة من المستأجرين تتألف من: (أ) مزيج من العلامات التجارية التي تتمتع بسجل لافت في مراكز تسوق أخرى في السوق و/أو في المنطقة، و(ب) عدد من العلامات التجارية والامتيازات البارزة والجديدة على السوق. ولنجاح عملية التمويل يحتاج المطوّر إلى تأمين عقود إيجار مع مجموعة منتقاة من المستأجرين الأساسيين تمتد لمدة لا تقل عن مدة التمويل.
3. هيكل التمويل: عادةً ما يتم تمويل مراكز التسوق على أساس التمويل المهيكل بدلاً من تمويل المشاريع. وتشمل الجوانب الرئيسية لهيكلة التمويل ما يلي:
- ينبغي على رعاة المشروع المساهمة مقدماً في رأس المال وتغطية تجاوز التكاليف. أحياناً قد يكون هنالك تسهيلات لتغطية تجاوز التكاليف (ولكن وفق تسعيرة أعلى).
- يقدم رعاة المشروع ضمانات تشمل إكمال المشروع وتغطية تجاوز التكاليف والمبالغ المستحقة للمقرضين بموجب التمويل وتستمر هذه الضمانات عادةً طوال مدة التمويل.
- توثق الآليات المقيدة للسحب والسداد المطبقة على الحسابات البنكية التي تخضع لها (و تتضمن حق سحب النقد القائم فيها) مع إنشاء حق عيني تبعي عليها.
- كذلك سيتم فرض ضمان على أسهم شركة المشروع وجميع الممتلكات العقارية وحقوق عقود الإيجار وغيرها من العقود الجوهرية وكفالات التنفيذ وبوالص التأمين وغيرها من مصادر الدخل المهمة.
في ضوء ترتيبات المساندة المبينة أعلاه من قبل رعاة المشروع فإن التعهدات التعاقدية ونظام رفع التقارير تميل إلى أن تكون أخف وطأة مما هي عليه في أسلوب تمويل المشاريع.
4. مخاطر البناء: كذلك فإن الترتيبات المساندة المبينة أعلاه تعني أن أي دراسة نافية للجهالة (إن وجدت) ستكون محدودة على عقود الإنشاء.
5. مسائل تنظيم وفرز المناطق والترخيص: تعتبر عملية تنظيم وفرز المناطق والخدمات والحصول على الرخص مسائل أساسية، وعلى الرغم من أن الحصول عليها يتطلب وقتاً إلا أنها ضرورية كشرط للتمويل.
الصورة: معرض دريمزتايم للصور الفوتوغرافية